广漂女孩搬家日记  道尽4.2万亿公寓市场无底洞

作者:高斯财经浏览数:245 

珠海市同辉供应链管理有限公司成立于1999年9月,是珠海较早的搬家公司之一。经过多年的诚信经营,公司已与珠海一百多家公司、地区建立了广泛的业务合作关系。


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“广漂”女孩刘洁,又在寻找新的出租房。大量的长租公寓躺在手机里,她指尖犹豫,不知该点触哪一条信息。


走出大学不到1年,换租2次,这位物流出纳,在心里为自己打着小算盘。想居住条件好,想靠近地铁,想离公司近,还想价格便宜,贪婪的市场理性人向来都是需求的无底洞。


成千上万的刘洁,也推动了整个长租公寓的市场发展。据华菁证券预测,到2027年,品牌公寓将占整个租赁市场10%,行业管理规模约1060万间,估值有望达到4.2万亿元。



01 二房东的生意


自如是其中的龙头。2018年1月16日,其A轮融资40亿元,创行业融资规模纪录。按照融创投资5000万美元占股1.56%计算,自如当时估值近200亿元。


第一次租房,刘洁便选择了由普通住宅楼装修改造的自如友家。初出茅庐,忧社会之险恶,刘洁担心私人房东不靠谱,便在网上用自如寻房,由父母埋单。


信息不对称、质量参差不齐、产品错位严重、随意涨价等市场痛点常常困扰像刘洁这样的租客,而有链家的品牌背书,自如成为了他们的首选。


成立8年以来,自如已布局9座城市,房源50万间,累计服务120万租客,管理资产总价值超过了6000亿元。如此庞大的体量,刘洁深以为自己找到了一个安逸的新窝。


其实不然,不到半年,刘洁搬离了。


刘洁住在一个改装后的四居室里。由于商业上的避讳,自如很贴心地将她的04号卧室换成了05。找到这间房的首要原因,是合租邻居应当好相处。自如显示,她的三个邻居中,两个物流同行,一个中介,连星座信息都公布了。


但真的搬进去,就不那样了。刘洁展示了一个知乎帖子,并加了一句“比这更恶心!”


这是一个2017年7月份的帖子。文中显示,自如的合租规定,是一个房间不超过2个人,且租客年龄不超过40岁。但作者小欧搬进去后,就遇到了一男一女与一个50多岁的老妈妈同住的现象。


货不对板,这将直接影响用户体验。


最大的问题,还是他们的作息时间与小欧差异巨大,这使其格外烦恼。老妈妈早上6点左右起床,捣鼓锅碗瓢盆做早饭,一般7点多起床的小欧总被吵醒。此外,其还在公共浴缸里洗衣服,占着卫生间就是1个小时……


“自如是不会管的。”刘洁已经对其丧失了信心。类似的情况发生在她的住所,一位老大爷声音大,蛮不讲理。但多次向管家投诉都没人受理。半年来,仅一位综合管家应刘洁要求前来协调,最后也不了了之。


在刘洁看来,自如的各项管理还跟不上。


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02 分散难管理


不只是自如,诸多长租公寓品牌都面临过这样的问题。在58同城重庆地区的一套公寓里,甚至曾有人在屋里通宵打麻将,又一个刘洁难以入眠。


为了快速拓展市场,品牌商们一般选择轻资产运营。它们大多是在市场上整合分散的房源,统一装修和招租。但由于太过分散,对于租客的管理,以及报修、水电气等综合管理都相对滞后。


不少品牌在这方面苦下功夫。


YOU+ 国际青年公寓,声称打造了“整栋房源+开放式装修+社区+活力青年文化”,即租下整栋楼,重新改造之后向青年人出租。它在控制分散程度,将一栋楼作为最少分散单位,YOU+对于公寓的管理将相对集中。


自如则有些“大包大揽”,近几年其形成了三条产品线:除了自如友家,还有整栋且附带配套管理的自如寓;面向游客的短租项目自如驿。毕竟,垂直体系下的管理更好落实。


整合分散资源,做轻资产,自如用这个套路赚到钱了。根据自如CFO黄伟波透露,自如目前已经实现了盈利。


但从刘洁的经历来看,公寓管理仍掣肘不少品牌。更可怕的是,这些品牌可能并没有花心思去解决这个问题,比如提升一线人员的素质、频密参与社群讨论、投入建设标准化管理设施……市场的竞争趋于激烈,市场份额才是它们的第一要务。


这也给了新进入者一个机会。开发商、酒店运营商、创业企业以及金融资本纷纷大举抢占市场蛋糕。其中,房企则以集中式公寓、标准化管理成为自如们的劲敌。据不完全统计,在Top30的房企中,30%涉足长租公寓市场,在Top20中,50%房企涉足该新兴业务,进行规模化布局。


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03 房企的游戏


房企大佬盯上这块蛋糕,它们一定会来挖一勺。据华菁证券统计,按目前的市场空间估算,整体房地产服务市场空间在5.3万亿元左右,而仅仅包含物业管理、租赁和装修的资产管理端就有4.5万亿元的市场规模。


这不是一块小蛋糕。


早在2015年,万科重整万汇楼,将其改为面向青年人的泊寓品牌。目前,泊寓已在广州、上海、北京、深圳、重庆等13个城市上线。大规模的集中式房源,使其管理的集中度和便捷度天然优于自如们。出于这个原因,刘洁搬出自如前,就在一直寻找地产房企品牌的公寓。


而出于对万科品牌的信赖,离公司远一点的泊寓成为刘洁的首选。找到一个高中同学,俩人合租,兴冲冲地搬家,期望一个安逸的新窝。


但换来的,不过是正在筹备的再一次搬家。


走进刘洁的屋子,外面施工一直没停,挖掘机打桩锤的声音毫无节奏地笼罩在整个公寓上空。刘洁显然习惯了,她将背包放下,理了理床上的被子。


隔音效果不好,已是泊寓被广为吐槽其中之一。每个周末,刘洁都睡不了懒觉,就连偶尔在公寓里加班都静不下心来。墙体看上去并不薄,但楼道里邻居的进进出出,钥匙链撞击的声音都清清楚楚。


在不少论坛里可以看到租客的抱怨,夜里小情侣的打闹声,楼上住户拖动桌椅的声音……“好像整个世界都没有安静过”。这样的评论稍显夸张,但泊寓方面没有相关的公开回应。


当然,泊寓只是不少集中式公寓的一个代表。用户抱怨甲醛问题、精装货不对板问题、水电入户问题……需要面对这些问题的不只是泊寓。它们以重资产模式抢市场,在管理成本的节省中拿利润是不够的。巨大的资金流转压力,要求他们在其他方面去卡住成本。


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04 集中重资产


为了突围这样的成本陷阱,房企们也在挣扎。


2016年业绩会上,龙湖首席执行官邵明晓宣布,长租公寓冠寓正成为龙湖的又一个战略性业务。不到一年,冠寓成都开业,之后又落地重庆等10多个城市。


起步阶段,龙湖以轻资产模式为主,租赁其他物业,加速冠寓市场扩张。龙湖副总裁兼冠寓CEO韩石曾透露,在决策体系中,集团初步授权冠寓,保证项目决策时反应要快,从拿地到开业,周期维持在130天左右。


但房地产公司以集中的模式大打规模与成本牌,他们更关心成本与规模的比例。龙湖管理层曾透露,冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上,毛利率35%以上。


重资产模式的内部回报率在10%左右,毛利率高达65%。伴随冠寓的扩张,龙湖在轻重比例上的计划也由早期的8:2,逐步变成6:4。不过在成本的压制下,龙湖对长租公寓业务计划是“3年内不考虑盈利”。


万科泊寓也向“轻”靠近。深圳泊寓福永店,是由工厂宿舍楼改造而成,有近400间房。闲置资产的再利用,是降本增效的好方法。2017年3月,其一期开业,半年不到,出租率已达到90%;二期运营更为顺利,一个月的出租率便超过50%。


开发商进入长租领域,拥有先天的资金优势,除此之外,融资渠道也比较广泛,可以用自己的资金或者银行的授信,贷款成本也比较低。大开发商在地产行业积累了丰盛的自有物业资源和物业管理经验,这些都是创业者们所不具备的。




05 修罗场的和平


租赁需求最旺盛的一二线城市,已经成为各家近身肉搏的修罗场。


修罗场源于佛教传说,阿修罗王常常和帝释天战斗,因阿修罗有美女而无美食,而帝释天有美食而无美女。


分散式公寓轻资产,但管理难;集中式公寓便于管理,但重资产,这个贴切的修罗场里同样杀机重重。除了房地产,酒店集团、住房中介机构也纷纷入场,各有优势、各自为阵,连阿里也联合杭州市住房保障和房产管理局,上线杭州市住房租赁监管服务平台。


整个市场都举步维艰。收录整栋房难;商业用地改造成本高;地址选择与成本、销量挂钩;投入大、周期长、回报慢、有风险……其中,产品宣传与现实落差大,得不到客户的认同则是最迫切要解决的。


用户总是在强调体验。“广漂”女孩刘洁又在寻找新的出租房。大量的长租公寓躺在手机里,她指尖犹豫,不知该点触哪一条信息。


她并不知道,在这个修罗场里,她其实是唯一的和平。


2017年11月,北京市开展为期40天的安全隐患大排查、大清理、大整治专项行动,大量的隔断间被清理。住在泊寓的用户是幸运的,房源集中、获取通道正规,规范化、标准化的装修与服务,泊寓给了他们40天最大的“消费者剩余”。


自如是不幸的,其不少隔断间被清理。但自如租客颇感幸运,强大的品牌力和市场体量,支撑这自如能够给予租客们足够的支持。2017年11月27日,自如CEO熊林表态:自如客如果被要求搬离,自如将免费换租/免费搬家以及提供一个月房租作为搬家和误工补偿。


市场开局如此,没有撑过来的也很多,GO窝、V客青年、Color等都在2017年倒下。


而在1.1万亿元的房屋租赁市场,更多的参与者在探索,直到今天。



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